Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam trải qua nhiều
biến động, dự án L’Aurora Phú Yên – một tổ hợp nghỉ dưỡng ven biển cao cấp tại
thành phố Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên – đang thu hút sự chú ý không chỉ bởi quy mô và
tiềm năng đầu tư mà còn bởi những diễn biến tài chính phức tạp liên quan đến chủ
đầu tư ban đầu, Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại và Dịch vụ Việt Mỹ A&V
(Việt Mỹ A&V), cùng sự xuất hiện của Tập đoàn Cloud Gate. Gần đây nhất,
thông tin về việc thay đổi tài sản bảo đảm và gia hạn kỳ hạn trái phiếu mã
CGGCH2124001 đã hé lộ phần nào câu chuyện phía sau dự án này.
Hành trình khởi nguồn từ Việt Mỹ A&V
Dự án L’Aurora Phú Yên, tên pháp lý ban đầu là “Tổ hợp khách
sạn, resort Việt Mỹ A&V”, được UBND tỉnh Phú Yên chấp thuận chủ trương đầu
tư từ năm 2007. Tọa lạc tại Lô B2, đường Độc Lập, xã Bình Kiến, thành phố Tuy
Hòa, dự án sở hữu quỹ đất rộng 46.983 m² với hơn 250m mặt tiền biển – một vị
trí đắc địa hiếm có. Theo kế hoạch ban đầu, Việt Mỹ A&V, doanh nghiệp thành
lập vào năm 2011, dự kiến đầu tư 300 tỷ đồng để xây dựng khu khách sạn 300
phòng tiêu chuẩn 4-5 sao, 30 biệt thự nghỉ dưỡng cùng các tiện ích phụ trợ. Tuy
nhiên, tiến độ dự án bị trì hoãn đáng kể, mãi đến tháng 5/2021 mới diễn ra lễ động
thổ.
Việt Mỹ A&V, dù có vốn điều lệ tăng từ 300 tỷ đồng lên
750 tỷ đồng vào năm 2020, dường như không đủ nguồn lực để triển khai dự án theo
đúng cam kết ban đầu. Điều này dẫn đến sự xuất hiện của một cái tên mới – Tập
đoàn Cloud Gate (Công ty Cổ phần Cổng Mây) – vào khoảng năm 2021-2022, đánh dấu
bước ngoặt quan trọng cho L’Aurora Phú Yên.
Cloud Gate và sự tái định vị dự án
Dưới sự tiếp quản của Cloud Gate, L’Aurora Phú Yên được nâng
tầm thành tổ hợp nghỉ dưỡng 5 sao tiêu chuẩn quốc tế, với tổng vốn đầu tư tăng
vọt lên 1.500 tỷ đồng. Quy mô dự án mở rộng đáng kể: hơn 1.000 phòng khách sạn,
66 shophouse, 15 boutique hotel, và 33 biệt thự nghỉ dưỡng. Công ty Cổ phần
Cloud Property – thành viên của Cloud Gate – trở thành đơn vị đứng tên phát triển
dự án, hợp tác với hàng loạt đối tác danh tiếng như COFICO (tổng thầu xây dựng),
Sailing Club Leisure Group, Accor Hotels, và các đơn vị thiết kế quốc tế như
HBA Architecture hay LJ-Group.
Thành công bước đầu được ghi nhận khi 100% sản phẩm trong đợt
mở bán đầu tiên năm 2022 được giao dịch thành công. Tính đến tháng 1/2024, một
số phân khu như shophouse TM123A và TM4578 đã hoàn thiện nghiệm thu, biệt thự mẫu
được bàn giao, trong khi hạ tầng cảnh quan dự kiến hoàn thành vào tháng 3/2024.
Cloud Gate không chỉ mang đến nguồn lực tài chính mà còn định vị L’Aurora Phú
Yên theo hướng bền vững, đạt tiêu chuẩn Công trình Xanh LEED – Gold của Hoa Kỳ.
Trái phiếu CGGCH2124001: Giải chấp và gia hạn
Dù Cloud Gate hiện diện mạnh mẽ, Việt Mỹ A&V vẫn giữ vai trò quan trọng trong bức tranh tài chính của dự án. Ngày 31/12/2021, Việt Mỹ A&V phát hành lô trái phiếu mã CGGCH2124001 trị giá 283 tỷ đồng, kỳ hạn 3 năm, đáo hạn vào 30/12/2024, với lãi suất 12%/năm. Tài sản bảo đảm ban đầu là toàn bộ tài sản, quyền tài sản, và các quyền lợi phát sinh từ dự án L’Aurora Phú Yên, được Ngân hàng TMCP Phát triển TP.HCM (HDBank) định giá 690 tỷ đồng vào tháng 7/2021.
Báo cáo phát hành trái phiếu cũng cho biết, L’Aurora Phú Yên triển khai kinh doanh từ năm 2021-2024, giai đoạn này có thể mang về doanh thu 1,563 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế gần 355 tỷ đồng. Tuy nhiên kết quả thực tế lại không như vậy. Nửa đầu năm 2024, Việt Mỹ A&V lãi gần 14.4 tỷ đồng, đây cũng là mức lãi cao nhất kể từ 2021, thời điểm Công ty bắt đầu phát sinh doanh thu lợi nhuận sau khi huy động trái phiếu.
Một số chỉ tiêu tài chính của chủ đầu tư dự án L’Aurora Phú Yên  |
 Nguồn: Người viết tổng hợp |
Tuy nhiên, cuối tháng 12/2024, Việt Mỹ A&V công bố một
thay đổi lớn: các trái chủ đã đồng ý điều chỉnh tài sản bảo đảm và gia hạn kỳ hạn
trái phiếu. Cụ thể:
- Thay
đổi tài sản bảo đảm: Giá trị tài sản giảm từ 690 tỷ đồng xuống còn
516,2 tỷ đồng, do 23 quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (do Văn
phòng Đăng ký Đất đai tỉnh Phú Yên cấp vào tháng 10/2024) được giải chấp.
Phần tài sản này không còn nằm trong nghĩa vụ bảo đảm cho khoản vay.
- Gia hạn kỳ hạn: Kỳ hạn trái phiếu kéo dài từ 3 năm lên 4 năm, ngày đáo hạn mới là 30/12/2025, thay vì 30/12/2024 như kế hoạch ban đầu.
Nguồn: HNX
Sự thay đổi này phản ánh áp lực tài chính mà Việt Mỹ A&V
đang đối mặt. Với nợ phải trả 1.398 tỷ đồng tính đến giữa năm 2024 (gấp 1,82 lần
vốn chủ sở hữu 767 tỷ đồng), việc gia hạn trái phiếu giúp công ty tránh rủi ro
vỡ nợ trong ngắn hạn, đồng thời tạo thêm thời gian để huy động vốn hoặc hoàn
thiện dự án.
Mối liên hệ phức tạp
Sự giải chấp 23 quyền sử dụng đất đặt ra câu hỏi về mối quan
hệ giữa Việt Mỹ A&V và Cloud Gate. Có khả năng một phần dự án đã được chuyển
nhượng hoặc bàn giao cho Cloud Gate, dẫn đến việc giải phóng tài sản khỏi nghĩa
vụ nợ của Việt Mỹ A&V với HDBank. Tuy nhiên, không có thông tin chính thức
xác nhận giao dịch này. Trong khi đó, khoản vay 483 tỷ đồng từ HDBank – với dự
án L’Aurora Phú Yên từng là tài sản thế chấp – vẫn là yếu tố cần làm rõ, để xác
định liệu Cloud Gate có kế thừa nghĩa vụ tài chính nào từ Việt Mỹ A&V hay
không.
Tương lai phía trước
L’Aurora Phú Yên đang tiến triển tích cực dưới sự dẫn dắt của
Cloud Gate, với mục tiêu hoàn thành toàn bộ vào cuối năm 2025. Tuy nhiên, diễn
biến tài chính của Việt Mỹ A&V cho thấy dự án không chỉ là câu chuyện về
phát triển bất động sản mà còn là minh chứng cho những thách thức trong quản lý
vốn và tái cơ cấu nợ. Việc giải chấp tài sản và gia hạn trái phiếu là tín hiệu
tích cực trong ngắn hạn, nhưng áp lực nợ dài hạn vẫn là bài toán cần giải đáp.
Đối với nhà đầu tư và khách hàng quan tâm đến L’Aurora Phú Yên, đây là thời điểm cần theo dõi sát sao các động thái từ cả Việt Mỹ A&V lẫn Cloud Gate, để hiểu rõ hơn về tính bền vững của dự án trong bối cảnh thị trường đầy biến động.
Đăng nhận xét