Kỳ 2: Đi tìm thị trường bất động sản ven biển ‘ngủ quên’ trước thời điểm đảo chiều

Giữa bối cảnh thị trường BĐS ven biển liên tục phát tín hiệu “đảo chiều”, nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm các sản phẩm vẫn ở nền giá thấp, sẵn pháp lý vững vàng… tại những thị trường có nhiều động lực tăng trưởng. 

Kỳ 1: Thị trường bất động sản ven biển đã đến thời “đảo chiều”?

Tham chiếu nền giá để đi tìm ‘miền đất hứa’

10 năm trước, giá đất trên các cung đường ven biển chỉ vài chục triệu đồng/m2, song nay đã trở nên “vô giá”. Sau giai đoạn tăng giá liên tục, “cung đường tỷ đô” Trần Phú (Nha Trang) đã ấn định mức giá kỷ lục 500-800 triệu đồng/m2, “cung đường khách sạn” Võ Nguyên Giáp (Đà Nẵng) ghi nhận 300-400 triệu đồng/m2, “cung đường du lịch” Xuân Diệu (Quy Nhơn) cũng dao động 250-350 triệu đồng/m2…

Các thị trường truyền thống với nền giá cao chạm đỉnh, nguồn cung hạn chế với các giao dịch chủ yếu là mua đi bán lại trên thị trường thứ cấp, hiện không còn đủ sức hấp dẫn với nhà đầu tư. Do đó, các cá mập đã “ăn đẫy lợi nhuận” ở loạt thị trường này, đang chuyển hướng tìm kiếm những miền đất mới có nền giá thấp với kỳ vọng biên độ tăng giá mạnh hơn.

Cách đường Trần Phú (Nha Trang) vỏn vẹn 100km, cung đường Độc Lập (Phú Yên) với giá đất chỉ bằng 1/6 – chính là một trong số ít tọa độ tiềm năng lọt tầm ngắm nhà đầu tư gần đây. Dài 1,15km với lộ giới rộng 32m, Độc Lập được mệnh danh là “cung đường resort và shophouse” trực diện biển, sở hữu phố đi bộ dài nhất, công viên biển và hai quảng trường lớn nhất Tuy Hòa.

Độc Lập cũng cách đường Xuân Diệu (Quy Nhơn) chưa đầy 90km, khoảng cách địa lý rất gần nhưng khoảng cách giá lại rất xa – chỉ bằng 1/3 giá bán. Mặc dù giá đã được đẩy lên theo sóng chung của thị trường giai đoạn 2019-2021, song nền giá hiện tại vẫn còn thấp và quỹ đất đẹp vẫn còn. Vì vậy, cung đường 1,15km này được coi là kênh trú ẩn an toàn trong hiện tại, kỳ vọng mang lại tỷ suất sinh lời đột phá trong tương lai.

Cung đường Độc Lập nằm cạnh công viên biển Tuy Hòa có nền giá tương đối “mềm”.

Đầu tư BĐS ven biển ‘ăn thua’ ở tiềm năng du lịch

BĐS Phú Yên đang được các nhà đầu tư âm thầm gom hàng, bởi nhận định giá bất động sản ven biển hiện tại chưa xứng tầm với tiềm năng phát triển du lịch của địa phương. Dư địa tăng giá cực lớn một khi Phú Yên chuyển mình thành "Nha Trang thứ 2" của miền Trung.

Năm ngoái, Google công bố "Du lịch Phú Yên" thuộc top 3 từ khóa về điểm đến du lịch được tìm kiếm nhiều nhất. Tỉnh đã đón 2,2 triệu lượt khách và đạt doanh thu du lịch 2.760 tỷ đồng trong năm 2022 - tăng lần lượt 491% và 620% so với năm 2021, tăng 20% và 42% so với đỉnh trước dịch 2019. Trong 7 tháng đầu 2023, Phú Yên tiếp tục ghi nhận mức cao với 1,9 triệu lượt khách.

Tiềm năng du lịch của nơi đất “phú” trời “yên” đến từ 289 di tích văn hóa và danh lam thắng, địa hình “sơn ôm thủy” hiếm có với 3 mặt núi non bao trọn 189km đường bờ biển đẹp uốn lượn bên bờ Đông. Thiên nhiên phong phú như một “Việt Nam thu nhỏ” với đủ vịnh, bãi, vùng, đầm phá, gành đá, rạn san hô… mang vẻ đẹp hoang sơ, mức độ khai thác du lịch mới ở giai đoạn đầu.

Đặc biệt, Phú Yên có tới 3 cao nguyên với cảnh sắc và khí hậu tương tự Đà Lạt, cùng nhiều suối khoáng nóng lý tưởng để phát triển cả du lịch mùa đông, lợi thế hơn so với những tỉnh ven biển chỉ khai thác được du lịch hè.

Gành Đá Đĩa (Phú Yên) được xem là thắng cảnh thiên nhiên độc nhất vô nhị ở Việt Nam.

Quy hoạch Phú Yên đến 2030 đặt mục tiêu đưa du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn của tỉnh. Để tạo khác biệt với các tỉnh ven biển khác, Phú Yên chọn hướng đi riêng với đề án phát triển Công viên địa chất được UNESCO công nhận, bắt đầu triển khai xây dựng từ tháng 10/2023 tới. Dự án khai thác lợi thế về di sản địa chất cổ gần 2,5 tỷ năm tuổi, hứa hẹn sẽ đưa Phú Yên trở thành tâm điểm mới trên bản đồ du lịch thế giới.

Chương trình hành động số 09-CTr/TU cũng đề ra nội dung phát triển 600 cơ sở lưu trú với 12.600 buồng đến năm 2025 để bắt kịp lượng du khách gia tăng. Song, toàn tỉnh hiện mới có 410 cơ sở lưu trú với 7.070 buồng. Giữa bối cảnh thiếu nơi lưu trú, đầu tư vào các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng được xem là “miếng hời” cho các nhà đầu tư đến Phú Yên thời điểm này.

Cú hích hạ tầng biến “tiềm lực thành động lực”

Nhà đầu tư thường nhìn vào hạ tầng để xác định tọa độ “hạ cánh”, bởi trước nay, đường mở tới đâu thì đất luôn tăng đến đấy. Tại các thị trường phát triển sớm như Nha Trang hay Đà Nẵng, giá bất động sản cao kịch trần cũng một phần lớn do hạ tầng gần như đã hoàn thiện.

Song “người hàng xóm” Phú Yên thì chưa, giá còn ở giai đoạn đầu do cơ sở hạ tầng mới bắt đầu triển khai đồng bộ. Theo quy hoạch, tỉnh định hướng sẽ đầu tư 300.000 tỷ đồng để hoàn thành khung hệ thống kết cấu hạ tầng: cảng biển, sân bay, cao tốc… đến 2030.

Dự án công trình đường bộ cao tốc Bắc - Nam phía Đông, đoạn qua tỉnh Phú Yên có chiều dài hơn 90km có tổng vốn đầu tư 20.848 tỷ đồng, khởi công từ tháng 1/2023 và tính đến cuối tháng 6/2023 đã bàn giao 85km mặt bằng cho nhà đầu tư, đáp ứng tiến độ theo yêu cầu.

Quốc lộ 1 chạy song song với cao tốc và đi qua tỉnh Phú Yên với chiều dài 134 km, đang được đầu tư sửa chữa với qui mô lớn nhất kể từ khi dự án này hết thời gian bảo hành, hiện đã hoàn thành 7/9 gói thầu với tổng kinh phí hơn 282 tỷ đồng.

Tuyến đường ven biển đẹp nhất Việt Nam đi qua Phú Yên.

Tuyến đường bộ ven biển qua tỉnh Phú Yên có chiều dài 132,5km, cũng đã hoàn thành 95,5km. Tháng 8/2023, tỉnh vừa phê duyệt đầu tư 659 tỷ đồng cho đoạn hơn 7 km tiếp theo. Hồi tháng 2/2023, Phú Yên cũng đã thông qua chủ trương đầu tư 3.428 tỷ đồng để xây dựng đoạn 14,2km khác, nhằm tạo động lực thu hút các dự án ven biển.

Trên tuyến đường ven biển này, UBND Phú Yên xác định trục 4 đô thị ven biển Sông Cầu - Tuy An - Tuy Hòa - Đông Hòa sẽ là trục động lực chính để phát triển trọng điểm kinh tế ven biển. Trục đô thị này dài khoảng 90km, được mệnh danh là tuyến đường ven biển đẹp nhất Việt Nam.

Để tạo điều kiện cho du lịch sớm cất cánh, tỉnh đã quy hoạch Công viên biển Tuy Hòa có chiều dài hơn 7km chạy qua đường Độc Lập. Công viên đã hoàn công 4,3km phục vụ du khách với tổng vốn hơn 900 tỷ đồng và đang chuẩn bị thi công tiếp giai đoạn 3. Đồng thời, Phú Yên mới đây đề xuất đầu tư thêm 1.500 tỷ đồng xây dựng nhà ga T2 công suất 3 triệu khách/năm cho sân bay Tuy Hòa.

Những năm gần đây, tỉnh cũng tích cực triển khai nhiều chính sách ưu đãi đầu tư cho doanh nghiệp. Riêng Báo Đầu Tư đã 3 lần đồng hành với Phú Yên tổ chức các tọa đàm minh bạch chính sách thu hút đầu tư về tỉnh, ghi nhận số lượng dự án đổ về tăng vọt trong 5 năm qua. Gần đây, Phú Yên đón thêm 4 dự án đề xuất đầu tư 5 tỷ USD vào cảng biển và công nghiệp của Hòa Phát, siêu dự án 5 tỷ USD của PETMAL Oil Holdings (Malaysia)…

L'Aurora Phu Yen trên đường Độc Lập đang rục rịch mở bán shophouse mặt tiền biển.

Giới chuyên gia nhận định, giai đoạn 3 năm tới, các dự án hạ tầng đồng bộ hoàn thiện sẽ “thay da đổi thịt” cho kinh tế và du lịch Phú Yên, cũng như đưa thị trường BĐS ven biển bứt tốc. Do đó, giai đoạn trầm lắng 2 năm qua, thị trường này vẫn âm thầm xuất hiện các giao dịch gom hàng, chủ yếu là giao dịch thứ cấp “mua đi bán lại” do thiếu hụt nguồn cung. Song đến cuối 2023, một số dự án sơ cấp chào bán với giá gốc từ chủ đầu tư đã được tung ra.